Zu großes Haus oder Wohnung im Alter: Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es?

Viele Senioren hadern mit ihrer Wohnsituation: Ein großes Einfamilienhaus bedeutet viel Arbeit – und wenn die Kinder ausgezogen sind, entsteht ungenutzter Raum. Die normalen Alterserscheinungen und gesundheitliche Einschränkungen machen es mit der Zeit beschwerlicher, sich in einer nicht barrierefreien Immobilie zu bewegen. Doch welche Optionen haben Sie, falls Sie Ihr Wohnumfeld im Alter verändern wollen? Wir zeigen sie auf:

Die eigenen Wünsche klären

Wenn Sie daran zweifeln, ob Ihre Wohnsituation auch für die kommenden Jahrzehnte noch passt, sollten Sie folgende Faktoren bedenken:

Emotionaler Wert

Ein Haus, das seit Dekaden im Familienbesitz ist und das irgendwann an die Kinder vererbt werden soll, will man manchmal weder verlassen noch verkaufen. Hat Ihre Immobilie einen hohen emotionalen Wert für Sie oder hängt an Ihr eine sinnstiftende Beschäftigung, zum Beispiel der geliebte Garten, lohnt sich unter Umständen ein Umbau zur Barrierefreiheit. Diese Maßnahme erleichtert nicht nur älteren Bewohnern den Alltag, sondern kommt auch den kleinen Kindern folgender Generationen entgegen.

Lage der Immobilie

Wer im Beruf steht, nimmt oft lange Pendelstrecken in Kauf, doch die Prioritäten ändern sich. Im Alter empfinden es viele Menschen als beschwerlich, wenn die nächste Einkaufsgelegenheit oder der Hausarzt eine 30-Minuten-Autofahrt vom Wohnort entfernt sind. Hinzukommt: Wer aufgrund körperlicher Einschränkungen nicht mehr gern Auto fährt, ist auf die öffentlichen Verkehrsmittel angewiesen, die in einigen Regionen nur selten fahren.

Finanzielle Situation

Kann ich mir mein Haus überhaupt noch leisten? Diese Frage müssen sich viele Rentner stellen, die ein Eigenheim besitzen. Immerhin hat ein Drittel der deutschen Rentner laut Statistischem Bundesamt nur ein monatliches Nettoeinkommen von unter 1.000 Euro zur Verfügung.

Selbst wenn man im eigenen Haus mietfrei wohnt, können nötige Renovierungen und Sanierungen (z. B. der Austausch einer Ölheizung gegen eine Heizung mit erneuerbaren Energiequellen) schnell das Budget sprengen. Im Ruhestand wohnen deshalb viele Menschen gern in einer pflegeleichten Eigentumswohnung oder wieder zur Miete.

Gesellschaftliche Fragen

Wohnraum ist hierzulande knapp. Ein Grund: Besonders bei den Senioren stieg des Wohnflächenverbrauch in den letzten Jahrzehnten sprunghaft von 55 Quadratmeter pro Person (1978) auf 78 Quadratmeter pro Person.

Die Konsequenz: Gerade Familien mit Kindern haben es schwer, in Ballungszentren ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu finden. Falls Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Eigenheim an eine junge Familie zu verkaufen, können Sie dazu beitragen, hier Abhilfe zu schaffen.

Variante 1: Immobilie verkaufen

Das Haus verkaufen, um mit dem Erlös den Lebensabend finanziell aufzubessern – diese Variante strebt eher die Minderheit der deutschen Rentner an. Die meisten wollen auch mit 65Plus noch finanziell klug handeln, um Vermögenswerte in der Familie zu halten. Doch kann man mit dem Hausverkauf seine Lebensqualität steigern und gleichzeitig Werte erhalten? Darüber müssen Sie nachdenken:

Muss ich den Gewinn aus einem Verkauf versteuern?

Hier greift die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet: Wenn der Kauf Ihres Eigenheims länger als 10 Jahre zurückliegt, müssen Sie den Ertrag aus einem Verkauf nicht versteuern.

Haus gegen Wohnung tauschen?

Viele Senioren wollen vom Speckgürtel in die Stadt zurückziehen, um Ärzte und Einkaufsgelegenheiten bequem erreichen zu können. Falls die Kinder und Enkel am anderen Ende des Landes leben, steht zuweilen ein kompletter Wohnortwechsel an.

Generell spricht nichts dagegen, das Kapital aus dem Hausverkauf wieder in eine Immobilie zu investieren. Je nach Größe und Lage der angestrebten Wohnung geht der Tausch auf oder erfordert noch eine Nachfinanzierung.

Bei den aktuell gestiegenen Zinsen lohnt es sich in jedem Fall, so viel Eigenkapital wie möglich in einen Immobilienkauf einzubringen. Ein ergänzender Kredit ist auch im Rentenalter noch möglich, sofern die Bank die Immobilie als Sicherheit entsprechend hoch bewertet.

Wohin mit dem Geld?

Wer nach dem Hausverkauf lieber zur Miete lebt, sucht unweigerlich nach Investitionsmöglichkeiten für das gewonnene Kapital. Die konservative Lösung: Dank der Zinswende bieten einige Banken bereits über drei Prozent Zinsen auf Tagesgeld bis zu 1 Million Euro Einlagesumme.

Wenn Sie sich mit dem Finanzmarkt beschäftigen, können Sie auch einen Teil des Geldes in börsengehandelte Indexfonds, sogenannte ETFs (kurz für: Exchange Traded Fund) investieren, die später per monatlichem Auszahlungsplan zur Rente beitragen können.

Das eigene Haus zu verkaufen und eine andere Wohnsituation zu wählen, kann die passende Lösung sein. | © fizkes – stock.adobe.com

Variante 2: Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben

Ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis verbindet auf den ersten Blick das Beste aus zwei Welten: Sie bekommen den Verkaufspreis als monatliche Rente ausbezahlt und dürfen, sofern Sie ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart haben, im eigenen Haus bleiben. Doch hier gibt es einige Fallstricke zu beachten:

Leibrente oder Zeitrente?

Wer sein Haus auf Rentenbasis verkauft, kann mit dem Käufer eine Leibrente oder eine Zeitrente vereinbaren. Bei Letzterer erhalten Sie den vereinbarten Kaufpreis in monatlichen Raten über einen fest vereinbarten Zeitraum, zum Beispiel 15 Jahre. Bei der Leibrente hingegen erhalten Sie die errechnete Rate lebenslang. Sofern man den Verkauf auf Rentenbasis in Erwägung zieht, ist diese Version empfehlenswerter.

Wie berechnet sich die Höhe der Leibrente?

Für die Leibrente werden der Verkehrswert der Immobilie, ihr Mietwert und das Alter des Verkäufers in Zusammenhang gestellt. Die Formel lautet: Verkehrswert des Hauses minus den Mietwert für die voraussichtliche Lebenszeit des Verkäufers.

Beispiel: Ein Haus hat den Verkehrswert von 200.000 Euro, einen Mietwert von 900 Euro und wird von einer 70-jährigen Dame verkauft. Laut Statistischem Bundesamt hat die Verkäuferin eine weitere Lebenserwartung von 11,1 Jahren. Daraus ergibt sich die Berechnung:

200.000 Euro – (900 x 12 x 11,1) = 80.120 Euro

80.120 Euro / 11,1 Jahre / 12 Monate = 601,50 Euro

Achtung: Nach Verkauf erhält die Dame monatlich 601,50 Euro nicht nur 11,1 Jahre lang, sondern solange sie lebt. Die durchschnittliche Lebensdauer dient hier nur dazu, einen Risikoabschlag zu ermitteln. Die Konsequenz: Stirbt der Verkäufer vor Erreichen der Durchschnittslebenserwartung, erhält er nur einen Bruchteil des Verkehrswerts seiner Immobilie.

Doch auch der umgekehrte Fall ist denkbar. Berühmt wurde in den 1990er Jahren das Beispiel der 90-jährigen Jeanne Calmant, die ihre Eigentumswohnung einem 47-jährigen Anwalt auf Rentenbasis für 500 Euro monatlich verkaufte. Sie erreichte das biblische Alter von 122 Jahren und dürfte damit ein gutes Geschäft gemacht haben.

Vor- und Nachteile des Verkaufs auf Rentenbasis

Beim Verkauf auf Rentenbasis erhält der Käufer schlussendlich fast nie den Verkehrswert der Immobilie, doch dafür ist ihm ein lebenslanges Wohnrecht sicher. Da niemand die Lebenszeit voraussagen kann, lässt sich für dieses Geschäft nicht leicht ein Käufer finden.

Falls es klappt, besteht der Vorteil, dass sämtliche Pflichten in Bezug auf die Immobilie (Instandhaltung, Renovierung, Heizungstausch) auf den Käufer übergehen. Der Nachteil: Die Leibrente fällt steuerlich in die Kategorie „sonstige Bezüge“ und muss versteuert werden.

Variante: Teilverkauf der Immobilie

Viele Banken bieten ihren älteren Kunden aktuell einen Teilverkauf ihrer Immobilie an. Im Klartext bedeutet das: Sie erhalten Geld für einen Anteil Ihres Eigenheims, zum Beispiel 20 Prozent, und bleibt wie gehabt darin wohnen.

Der Haken: An die Bank ist fortan ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen, das bei großen Anbietern aktuell bei 5 Prozent der Teilkaufsumme liegt. Die Rate kann sowohl über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden als auch parallel zur Inflation steigen.

Gleichzeitig beanspruchen viele Teilkauf-Anbieter im Falle des späteren Verkaufs der Immobilie eine sogenannte Durchführungsgebühr und einen Anteil am erzielten Kaufpreis. Rechnet man alle Gebühren zusammen, sind kapitalbedürftige Senioren oft mit einem einfachen Kredit besser bedient als mit einem Teilverkauf ihres Hauses. Zumal sämtliche Pflichten um die Instandhaltung der Immobilie weiter in Verantwortung des Haupteigentümers liegen.

Variante 3: Immobilie vermieten

Das Haus auf dem Land vermieten, um selbst in eine Stadtwohnung zu wechseln – diese Variante scheint vielen Senioren attraktiv. Der Pluspunkt: Das Eigenheim bleibt als Vermögen und Erbmasse im Besitz der Familie und mit der erzielten Miete lässt sich die Rente finanziell aufbessern. Allerdings gibt es einige Punkte zu beachten:

Zustand des Hauses

Müssen in nächster Zeit die Fenster ausgetauscht, die Sanitäranlagen erneuert oder die Rohre getauscht werden? All diese Maßnahmen kosten viel Geld, aber lassen sich nicht auf den Mieter umlegen. Auch eine Heizungsreparatur muss der Hauseigentümer aus eigener Tasche zahlen.

Stehen tatsächlich umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen an, zum Beispiel der Heizungstausch, dürfen hier jährlich 8 Prozent der Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Diese Fakten sollten Sie miteinbeziehen, wenn Sie beurteilen wollen, ob das Vermieten Ihrer Immobilie für Sie finanzielle Vorteile hat.

Mieterfluktuation

Befindet sich Ihre Eigentumswohnung in einem beliebten Ballungsgebiet oder liegt Ihr Haus eher ländlich und abgelegen? Der Lagefaktor wirkt sich nämlich nicht nur auf den Mietpreis aus, sondern bestimmt auch, wie viel Arbeit Sie mit Mieterwechseln und der Suche nach neuen Mietern haben werden. Häufiger Leerstand zwischen den Vermietungen und eine hohe Fluktuation können Ihre Mieteinkünfte deutlich mindern.

Steuerliche Überlegungen

Ihre Mieteinnahmen müssen Sie versteuern. Demgegenüber können Sie Renovierungskosten und weitere Aufwendungen für die Immobilie natürlich geltend machen. Da Sie allerdings ein Plus erwirtschaften wollen, müssen Sie für sich bewerten, ob der Aufwand sich für den Ertrag nach Steuern noch lohnt.

Wertentwicklung der Immobilie

In den vergangenen Jahren kannte die Wertentwicklung des durchschnittlichen deutschen Einfamilienhauses nur eine Richtung: nach oben. Dieser Trend könnte durch die steigenden Zinsen gebremst werden oder durch den wachsenden Wohnraumbedarf noch anhalten.

Falls Sie bei Ihrer Immobilie aufgrund der Lage in einer strukturschwachen Region eher einen Werteverfall erwarten, ist der zeitnahe Verkauf eventuell die bessere Variante als die Vermietung.

Barrierefreiheit ist für die Wohnsituation im Alter ein ungemein wichtiger Faktor. | © Sonja – stock.adobe.com

Wohnen im Alter: Was dann wirklich wichtig wird

Ist meine Wohnsituation wirklich geeignet für ein bequemes Leben in höherem Alter? Wenn Sie sich diese Frage stellen, können Sie sie anhand folgender Checkliste beantworten:

• Barrierefreiheit: Besitzt Ihre Immobilie Innen- und Außentreppen sowie Schwellen, schmale Türen, enge Flure und kleine Räume? Falls Sie später auf Gehhilfen oder einen Rollstuhl angewiesen sind, machen diese Merkmale Probleme.
• Medizinische Versorgung: Können Sie Ihren Hausarzt und gute Fachärzte in einem vertretbaren zeitlichen Rahmen erreichen? Allein das Wissen um eine gute medizinische Versorgung bietet im Alter Sicherheit.
• Öffentliches Verkehrsnetz: Bieten Ihnen Bus und Bahn eine schnelle Anbindung in das nächste Oberzentrum bzw. zu Orten, die Ihnen persönlich wichtig sind? Falls das Autofahren aus gesundheitlichen Gründen wegfällt, wird diese Tatsache wichtig.
• Soziale Anbindung: Lebt Ihre Familie in der Nähe, pflegen Sie einen guten Kontakt zu Nachbarn und Bekannten? Ein belastbares soziales Netz gilt als einer der wichtigsten Faktoren für Gesundheit und Lebensqualität – nicht nur im Alter.
• Finanzielle Sorgen: Belasten Sie Ihre derzeitigen Wohnumstände finanziell und deshalb auch psychisch? Hier könnte der Wechsel in günstigere und kleinere Räumlichkeiten für einen positiven Neuanfang sorgen.

Fazit: Es gibt viele Lösungsmöglichkeiten für ein zu großes Haus

Junge Generationen zeigen sich flexibel und wechseln je nach Jobangebot häufig den Wohnort. Dieser Trend greift aktuell auch auf Senioren über, die ungebunden sind und ihren Lebensmittelpunkt nach seiner Lebensqualität wählen können.

Die zentrale Überlegung: Was tun mit der eigenen Immobilie? Für unternehmungslustige Charaktere bieten sich sowohl Verkauf als auch Vermietung an. Wer lieber in den eigenen vier Wänden bleiben will, kann einen Verkauf auf Rentenbasis in Erwägung ziehen, aber sollte vom Teilverkauf Abstand nehmen.